作者：子非鱼
01 | 中心城市二手房挂牌量上扬
近日，成都二手房挂牌量超16万套的消息满天飞。
我特意去链家网查询了一下，果然，成都目前的二手房挂牌量高达16.65万套，即将冲破17万套。
这一数据，较我此前三月下旬查询的14.88万套，增加了1.77万套，较十几天前增加了1.1万套。显然，挂牌量增速主要集中在最近，集中在放松限购限售之后。
不仅成都，杭州、苏州、天津、南京、广州、重庆等原本二手房挂牌量就在10万套以上的城市，二手房也在不断增加。
其中杭州增长最猛，链家网上杭州的增量并不明显，但公开报道披露，杭州目前的二手房挂牌量实际已经超过22万套，较3月份增加了4.95万套，无论绝对量还是增量均位居全国第一。
苏州方面，增加了4.72万套，增量位居第二位。天津增加了约1万套，重庆、南京增量都在5000套以上，广州增加了0.39万套。
3月份查询的11个二手房挂牌量超10万套的城市，只有东北的沈阳、哈尔滨二手房挂牌量略有减少。
制图：城市财经；数据：链家网、公开报道
此外，根据贝壳披露的信息，太原、济南、南昌、南通、无锡等这些二手房挂牌量在10万套以下的城市新增挂牌量环比增速在50%-100%之间。
由此可以得出一个很明显的结论：
二手房挂牌量激增不是个别城市的现象，已经成为了一种群体现象。
它意味着，很多炒房客已经受不住，开始离场了。放开限购限售，不但没有达到复苏楼市的预期目的，反而弄巧成拙，加速了他们的离场速度。
02 | 放松限售弄巧成拙
以成都来说，过去一个月，成都有两次松绑楼市举动。
主要包括放开外围区的限购，放松核心区限购，非户籍社保要求从此前的2年缩减至1年。
此外，放松限售，新政规定，在全市范围内新购买的商品住房或二手住房，自取得不动产权证满2年或合同备案之日起满3年后方可转让。新政前，成都限售年限为限售3年，人才公寓及摇号3倍熔断等特殊楼盘限售5年，计算时点为取得不动产权证开始计算。
限购大幅放松与限售时间的缩短，并没有实现托底的预期效果。克而瑞披露的数据显示，5月份成都新房成交量环比依旧下跌了24%。
反而引发了尴尬，引发了二手房挂牌量激增效应。呈现的现象主要是，南边高挂，北边贱卖。
成都整体的发展方向是往东南方向，所以这里此前聚集了一大批炒房客。被套牢之后，现在放松限售，满足条件的人，当然想着套现逃顶。
北边整体价值偏低，限购放开之后，北边的人想卖掉房子，跑到南边来买房，甚至不惜贱卖。无论南边的逃顶，还是北边的置换，共同推高了成都的二手房挂牌量。
尴尬的不止成都，南京、苏州、杭州、厦门、福州、宁波等一大堆城市。
以南京来说，在放开了六合、溧水区限购，大幅放松了中心区限购（非户籍社保只需6个月），放松限购之后。
南京5月新建商品住宅成交面积62万平方米，环比增长14%，同比下降52%；1-5月新建商品住宅成交面积357万平方米，同比下降39%。
而且，南京的新房库存同比增加了32%，去化周期长达12.9个月，环比增加了10%。
中指院数据显示，南京5月份二手房价格环比下跌0.31%。
销量仍在低谷，房价阴跌，二手房挂牌量却在增加，去化周期仍在增加，这就是南京的楼市现状。
杭州最尴尬，5月份新房成交量环比减少了46%，同比减少了90%。
二手房方面，5月份成交量4857套，环比有所增长，但同比仍是腰斩。但同时，二手房挂牌量激增，已经冲破了22万套。2个多月增加了4.95万套，过去两个月，杭州二手房总成交量还不到9000套。
这说明什么？说明很多炒房客扛不住，要解套了。尤其是在5月17日二手房大松绑之后。原本想要复苏二手房市场，却弄巧成拙。
更为关键的是，不少人还是降价割肉离场。
这样的事情，在合肥、南昌、武汉、济南、青岛、天津都有发生。
放开限售，引发二手房挂牌量高企，降价逃顶，是在情理之中、意料之外的事情。
在此前的文章中，我已经说过，炒房这项工作，只有在房价特牛的时候才能干，尤其是那些加杠杆、不够理性的炒房客。
对于这批炒房客来说，房价每年的涨幅，一旦没有填满利息成本、房子折旧成本、税费成本，那便是亏损。
而现在，全国商品房价格已经持续下行，此时不离场，让此前赚的钱落袋为安，晚一步，回吐的会更多。
制图：城市财经；数据：根据国家统计局披露数据计算而得
03 | 楼市复苏道阻且长
对于当下急需买房的真刚需来说，是捡漏的好时机。
真刚需，房子是买来住的，追求的是性价比。但也要多留一个心眼，要搞清楚所接手的二手房，有没有出现债务问题，或者被抵押过。
对于不那么着急的购房者来说，不妨再观望一段时间，随时关注市场走向。
就目前的形势来看，楼市短期内想要复苏，并没有那么容易。
最明显不过的一个证据，5月份中心城市几乎集体放松限购，但从成交量来看，除了佛山等个别城市成交量有像样一点的反弹外，其余仍在低谷，很多环比仍在下跌。
退一步来说，即便到四季度楼市有所复苏，也很难再回到过去的辉煌。正如万科所说，房地产已经进入了黑铁时代。
黑铁时代的大背景是，一方面，是居民家庭负债率偏高，很难再去消化库存。另一方面，城市化降速，人口红利随着城市化进入后半程与人口拐点到来而逐渐消失。
这种背景下，决定了当下很多城市的库存，需要漫长的时间来消化。
