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杭州超22万套,成都、苏州超16万套!炒房客开始离场了

作者:子非鱼

01 | 中心城市二手房挂牌量上扬

近日,成都二手房挂牌量超16万套的消息满天飞。

我特意去链家网查询了一下,果然,成都目前的二手房挂牌量高达16.65万套,即将冲破17万套。

这一数据,较我此前三月下旬查询的14.88万套,增加了1.77万套,较十几天前增加了1.1万套。显然,挂牌量增速主要集中在最近,集中在放松限购限售之后。

不仅成都,杭州、苏州、天津、南京、广州、重庆等原本二手房挂牌量就在10万套以上的城市,二手房也在不断增加。

其中杭州增长最猛,链家网上杭州的增量并不明显,但公开报道披露,杭州目前的二手房挂牌量实际已经超过22万套,较3月份增加了4.95万套,无论绝对量还是增量均位居全国第一。

苏州方面,增加了4.72万套,增量位居第二位。天津增加了约1万套,重庆、南京增量都在5000套以上,广州增加了0.39万套。

3月份查询的11个二手房挂牌量超10万套的城市,只有东北的沈阳、哈尔滨二手房挂牌量略有减少。


制图:城市财经;数据:链家网、公开报道

此外,根据贝壳披露的信息,太原、济南、南昌、南通、无锡等这些二手房挂牌量在10万套以下的城市新增挂牌量环比增速在50%-100%之间。

由此可以得出一个很明显的结论:

二手房挂牌量激增不是个别城市的现象,已经成为了一种群体现象。

它意味着,很多炒房客已经受不住,开始离场了。放开限购限售,不但没有达到复苏楼市的预期目的,反而弄巧成拙,加速了他们的离场速度。

02 | 放松限售弄巧成拙

以成都来说,过去一个月,成都有两次松绑楼市举动。

主要包括放开外围区的限购,放松核心区限购,非户籍社保要求从此前的2年缩减至1年。

此外,放松限售,新政规定,在全市范围内新购买的商品住房或二手住房,自取得不动产权证满2年或合同备案之日起满3年后方可转让。新政前,成都限售年限为限售3年,人才公寓及摇号3倍熔断等特殊楼盘限售5年,计算时点为取得不动产权证开始计算。

限购大幅放松与限售时间的缩短,并没有实现托底的预期效果。克而瑞披露的数据显示,5月份成都新房成交量环比依旧下跌了24%。


反而引发了尴尬,引发了二手房挂牌量激增效应。呈现的现象主要是,南边高挂,北边贱卖。

成都整体的发展方向是往东南方向,所以这里此前聚集了一大批炒房客。被套牢之后,现在放松限售,满足条件的人,当然想着套现逃顶。

北边整体价值偏低,限购放开之后,北边的人想卖掉房子,跑到南边来买房,甚至不惜贱卖。无论南边的逃顶,还是北边的置换,共同推高了成都的二手房挂牌量。

尴尬的不止成都,南京、苏州、杭州、厦门、福州、宁波等一大堆城市。

以南京来说,在放开了六合、溧水区限购,大幅放松了中心区限购(非户籍社保只需6个月),放松限购之后。

南京5月新建商品住宅成交面积62万平方米,环比增长14%,同比下降52%;1-5月新建商品住宅成交面积357万平方米,同比下降39%。

而且,南京的新房库存同比增加了32%,去化周期长达12.9个月,环比增加了10%。

中指院数据显示,南京5月份二手房价格环比下跌0.31%。

销量仍在低谷,房价阴跌,二手房挂牌量却在增加,去化周期仍在增加,这就是南京的楼市现状。

杭州最尴尬,5月份新房成交量环比减少了46%,同比减少了90%。

二手房方面,5月份成交量4857套,环比有所增长,但同比仍是腰斩。但同时,二手房挂牌量激增,已经冲破了22万套。2个多月增加了4.95万套,过去两个月,杭州二手房总成交量还不到9000套。

这说明什么?说明很多炒房客扛不住,要解套了。尤其是在5月17日二手房大松绑之后。原本想要复苏二手房市场,却弄巧成拙。

更为关键的是,不少人还是降价割肉离场。


这样的事情,在合肥、南昌、武汉、济南、青岛、天津都有发生。

放开限售,引发二手房挂牌量高企,降价逃顶,是在情理之中、意料之外的事情。

在此前的文章中,我已经说过,炒房这项工作,只有在房价特牛的时候才能干,尤其是那些加杠杆、不够理性的炒房客。

对于这批炒房客来说,房价每年的涨幅,一旦没有填满利息成本、房子折旧成本、税费成本,那便是亏损。

而现在,全国商品房价格已经持续下行,此时不离场,让此前赚的钱落袋为安,晚一步,回吐的会更多。


制图:城市财经;数据:根据国家统计局披露数据计算而得

03 | 楼市复苏道阻且长

对于当下急需买房的真刚需来说,是捡漏的好时机。

真刚需,房子是买来住的,追求的是性价比。但也要多留一个心眼,要搞清楚所接手的二手房,有没有出现债务问题,或者被抵押过。

对于不那么着急的购房者来说,不妨再观望一段时间,随时关注市场走向。

就目前的形势来看,楼市短期内想要复苏,并没有那么容易。

最明显不过的一个证据,5月份中心城市几乎集体放松限购,但从成交量来看,除了佛山等个别城市成交量有像样一点的反弹外,其余仍在低谷,很多环比仍在下跌。

退一步来说,即便到四季度楼市有所复苏,也很难再回到过去的辉煌。正如万科所说,房地产已经进入了黑铁时代。

黑铁时代的大背景是,一方面,是居民家庭负债率偏高,很难再去消化库存。另一方面,城市化降速,人口红利随着城市化进入后半程与人口拐点到来而逐渐消失。

这种背景下,决定了当下很多城市的库存,需要漫长的时间来消化。

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