“以前一个月卖10套左右，现在新政出台后半个月就成交了20套。”深圳推出两大楼市新政一周后，百花片区的中介向南都·湾财社记者表示，成交量有明显提升。
深圳楼市两大新政实施后的一周，据深房中协统计，第48周（11.27-12.3）全市二手房（含自助）录得1115套，环比上涨15.5%，二手房录得量明显上升。政策经过一周时间的落地转化本周二手房录得量有明显回升，周成交量再次突破千套关口。（注：录得量系指深房中协以二手房买卖合同发起时间为口径统计的数据，并非最终成交过户套数。）
在二手成交数据回暖的同时，市场再次传出有豪宅连夜涨价、有名校学区连日成交数十套的消息。随着新政已落地近半月，那么深圳楼市在成交、价格、情绪方面发生了哪些真实的变化？
数据：
800万以上高总价房源成交上涨
11月22日深圳官宣两大新政：二套房首付由7-8成调整为4成；取消成交总价750万的豪宅线。业内普遍认为，新政能进一步激发改善型群体需求，促进成交，但政策出台已有一周，不少人却觉得市场反应似乎并不热烈。
上周有龙华中介告诉湾财社记者，政策后来看房的有小幅增加，但成交量并未见明显回暖，门店11月仅有三四套房源成交。
“新政主要针对改善性住宅产品，让很多刚改户型受到追捧，政策并不是全面性的是具有针对性的，因此导致很多人觉得没效果。”深圳中原总经理郑叔伦表示，新政后咨询量大幅增加，说明有意向的客户大增，成交自然也会同步增加。
事实上，从市场过去一周成交来看，本次政策调整更利好此前高总价房源。乐有家研究中心数据显示，新政前一周，800万及以上房源的成交总占比为21%，新政后该占比小幅上涨23.7%。可见高总价房源市场活跃度有所提升，追求高端房源的改善客入场。
值得一提的是，上周深圳还有多个千万级的法拍房溢价成交。南山区红树西岸三套千万级别豪宅在阿里法拍上均溢价100%成交，其中有房源最终成交单价超20万/㎡，刷新近段时间小区成交纪录；而蛇口半岛城邦同样有两套房源溢价成交，竞拍火热。
“深圳新政之后，对于购买第二套住宅的客户来讲带来非常大的利好，尤其是改善客户。”美联物业全国研究总监何倩茹上周在接受湾财社记者采访时表示，改善客户本来就有比较充足的资金实力，所以目标会更加偏向于高档次的项目。
现象：
学区房火热，百花片区半月成交20套？
在深圳，高总价的住宅，除了产品力强的豪宅外，还有一种便是学区房。而在新政后，网传名校资源聚集的百花学区房短短几天内成交了10套，深圳人买学区房的积极性又高涨了起来。
“以前一个月卖10套左右，现在新政出台后半个月就成交了20套。”百花片区的中介向湾财社记者表示，新政后确实有刺激成交量，多数是有学位需求的家长。
其向湾财社记者表示，原因主要有三点：一是百花片区面积在144㎡以下的2-3房总价普遍在750万以上，政策后至少税费可以少交几十万；其次，二套首付的降低四成对买家来说买入成本大大降低；最后，年底家长们为明年春天入学做准备，通常是买入学区房的小高峰，这三点共同促进了学区房的成交增长。
但单看价格方面，深圳的学区房本轮并未出现大幅增长。以百花片区为例，目前百花片区成交活跃的长城二花园有109㎡的房源报价980万，折合单价8.92万元/㎡，去年11月同小区同户型房源成交价大概在1000万，波动幅度不大。片区的中介向湾财社记者表示，新政后业主涨价的情况并不多，挂牌价格变化主要取决于业主的心态，除非业主心态崩溃才会大幅让价。
跟两年前的成交高峰期相比，百花片区大部分楼盘跌幅都在3成左右。据深圳中原今年10月份统计的挂牌均价来看，相对于2021年10月，挂牌均价跌幅最高的长城大厦（三花园）达到了35.1%的跌幅；长城大厦（二花园）10月挂牌均价为10.16万，跌幅为28.3%。
价格：
卖家心态没飘，近8成二手房成交价低于指导价
“其实很多业主如果诚心卖的话并不会涨价，因为他觉得现在是比较好的时机卖房。之前出‘双证合一’政策时确实有业主涨价，但他们发现涨价根本成交不了，所以现在即使出了这个政策，很多人会觉得是‘伪阳春’，一些诚心卖的业主反而会趁着这个时机卖。”针对片区内的卖家是否在政策后有涨价的情况，蛇口片区的中介同样向湾财社记者表示并不多。
“但政策后市场的热度确实有在提升。”12月5日，南山蛇口片区的中介告诉湾财社记者，门店近期的问询量在增加，11月份的成交量比10月份更好，主要原因便来自买家的活跃度在增加的同时，另一方面卖家也更为理性，两者共同促进了深圳豪宅市场的短期成交。
价格合适或是促成成交的核心因素。“深圳楼市已经见底。”在走访中还有多位中介向湾财社记者表示，现在房源的价格大多回归到指导价，多数购房者都觉得是比较好的入手时机。
湾财社记者注意到，11月二手房成交价低于指导价占比近八成。乐有家研究中心最新数据显示，11月二手房成交价低于指导价占比已达到78%，较10月大幅提升7个百分点，较今年1月大幅提升了41个百分点。当前深圳房价距离高峰期已经跌了30%以上，部分楼盘价格回到2018年。
深圳二手成交价与指导价偏差值创新纪录的同时，二手房在售量也逼近6万套再创新高。据深房中协公开在售二手房源量数据统计，2023年12月4日，全市共有59011套有效二手房源在售，较上周增加994套，挂盘量持续上升。
南都·湾财社记者 孙阳
